Il y a quelques années, quand vous avez acheté cette superbe maison avec 1 000 m² de terrain, le vendeur ou l’agent immobilier auquel vous avez eu affaire avait trouvé l’argument en or pour vous faire acheter : vous dire que ces 1 000 m² de terrain étaient constructibles et que vous pouviez tout à fait en détacher une partie et la vendre comme terrain à bâtir.
La bonne affaire vous êtes-vous dit ! Au prix des terrains à bâtir, voilà une opération qui pourrait vous faire gagner plus du quart du prix d’achat de la maison. Et puis le temps a passé, votre famille et vous avez trouvé une utilisation à tout cet espace extérieur et vous n’avez jamais concrétisé ce projet de division foncière jusqu’à ce jour.
Il y a toujours de bonnes raisons à envisager une division parcellaire
Soit parce que vous rencontrez des difficultés à trouver un acheteur pour votre maison (et oui, une maison avec autant de terrain, ça ne se brade pas), soit parce que vous avez un besoin urgent de liquidités, soit parce que vous vous êtes lassé d’entretenir 1 000 m² de jardin, vous vous dites que la solution à tous vos problèmes est de découper une partie de votre parcelle pour la vendre comme terrain à bâtir. Alors oui, la division foncière est souvent un moyen d’augmenter la valorisation de son patrimoine immobilier mais (parce qu’en immobilier, le « mais » n’est jamais loin), il est aussi des cas où division rime avec désolation.
Natalia, la fondatrice de jaiunterrain.fr, la 1e plateforme française de conseil en valorisation de fonciers, vous explique pourquoi.
Ce n’est pas parce qu’on détache un terrain d’une parcelle constructible qu’il se vendra bien comme terrain à bâtir
Pour une majorité de propriétaires de maisons avec grand jardin qui veulent détacher et revendre une partie de leur terrain, le premier réflexe est d’aller voir leur géomètre expert. En soi, l’idée est bonne puisque les géomètres experts ont le monopole de l’établissement des plans de division en France. Et puis qui de mieux qu’un géomètre expert pour déterminer la procédure à mettre en œuvre pour réaliser cette division, quelle autorisation d’urbanisme demander et comment ?
Malheureusement, ce n’est pas parce qu’un géomètre expert maîtrise les techniques de division foncière qu’il maîtrise aussi bien les problématiques de constructibilité et c’est précisément ce qui fait qu’une fois leur terrain divisé, des particuliers ne parviennent pas à le vendre.
Pour expliquer ce phénomène, il faut distinguer la faisabilité d’une division et son opportunité. Une division parcellaire est presque toujours autorisée par les documents locaux d’urbanisme. Partant de là, on serait tenté de croire que puisque le détachement de terrain n’est pas interdit, il suffit de déterminer combien de mètres carrés on veut vendre, choisir la bonne procédure de division et planter un beau panneau « terrain à vendre » pour que les acheteurs se manifestent. Et bien non…
Pourquoi ? Parce que suivant la commune et les règles d’urbanisme applicables, si vous détachez une parcelle de 500 m² de votre terrain de 1000 m², il y a des cas où cela suffisant pour construire une maison de 120 m² dessus et d’autres où vous ne pourrez pas espérer réaliser plus de 50 m². Or, qui achète un terrain de 500 m² pour n’y construire que 50 m².
Diviser n’est pas forcément plus intéressant financièrement
Là encore, vous allez peut-être être surpris mais les cas où la division foncière a pour conséquence de baisser le prix global que vous pourriez retirer de la vente de votre propriété sont plus nombreux qu’il n’y paraît. Bien sûr, il y a le cas classique où après division et revente, vous vous retrouvez propriétaire d’une maison avec un trop petit jardin pour répondre aux critères du marché immobilier de votre secteur. Mais il y a bien plus grave que cela : le cas du propriétaire de maison qui s’est engagé dans un projet de revente d’une partie de sa parcelle comme terrain à bâtir sans explorer la piste de la vente à un promoteur.
Les promoteurs immobiliers sont de plus en plus intéressés par l’achat de maisons de particuliers quand les règles d’urbanisme applicables permettent, après démolition des constructions existantes, la réalisation de programmes immobiliers de logements collectifs. Dans les communes où les terrains sont rares et le marché immobilier particulièrement tendu, en fonction de la constructibilité autorisée, ils peuvent aller jusqu’à proposer un prix d’achat deux fois plus important que la valeur de l’existant. Or, une fois la division faite et le terrain détaché vendu, il est généralement trop tard pour espérer faire une bonne opération financière en vendant son bien à un promoteur.
Alors comment savoir si diviser son terrain est une bonne idée ?
Clairement, c’est un exercice très difficile pour beaucoup de propriétaires parce que ça suppose de prendre en compte beaucoup de paramètres (droit local de l’urbanisme, caractéristiques de leur bien, tendance du marché immobilier, pour n’en citer que 3), d’en faire une synthèse, de comparer les différentes options de valorisation et de prendre une décision éclairée.
C’est difficile mais pas impossible pour peu qu’on en ait l’envie et le temps. Et pour ceux qui sont le moins à l’aise avec l’exercice ou qui n’ont pas le droit à l’erreur, il y a toujours la possibilité de se faire accompagner par des professionnels à condition de vérifier qu’ils aient bien cette approche globale du sujet et pas juste axée sur un point (technique dans le cas du géomètre expert, commerciale dans celui de l’agent immobilier) ou de suivre un coaching foncier.
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